マンションの管理費・修繕積立金はいくら？【2026年】相場と値上げリスク

マンションを買うと、住宅ローンの返済とは別に毎月かかるのが「管理費」と「修繕積立金」。正直なところ、この2つをちゃんと理解せずに購入してしまう人って意外と多いんです。

ローン返済額だけ見て「これなら買える！」と思っても、管理費と修繕積立金を足すと月に2〜4万円のプラス。さらに修繕積立金は年々上がっていきます。マンション購入を検討中のママは、ここをしっかり押さえておきましょう。

管理費と修繕積立金は何が違うの？

名前は似ていますが、役割はまったく違います。

• 管理費＝日々の維持管理に使うお金。清掃費、管理人さんの人件費、エレベーター保守、共用部の電気代などに充てられます。
• 修繕積立金＝将来の大規模修繕に備える「貯金」。外壁塗装、屋上防水、給排水管の交換などに使われます。

管理費は「使い切るお金」、修繕積立金は「貯めておくお金」とイメージするとわかりやすいですよ。

管理費の2026年相場（規模別）

国土交通省のマンション総合調査などをもとにした、規模別の管理費の目安です。

戸数が少ないほど1戸あたりの負担が重くなる、というのがポイントです。タワマンの管理費が高いのは、コンシェルジュや豪華な共用施設の維持にお金がかかるから。「思ったより高くてびっくりした」という声をよく聞きます。

修繕積立金の相場と築年数別の推移

修繕積立金は、築年数が進むにつれて上がっていくのが一般的です。

ぶっちゃけ、新築マンションの修繕積立金が安いのは「売りやすくするため」という側面があります。国土交通省のガイドラインでは、専有面積1平方メートルあたり月335円程度が修繕積立金の目安とされていますが、新築時はこれを下回る設定も珍しくありません。購入後に2〜3倍に上がることも十分あり得るんです。

修繕積立金の値上げパターン2種類

段階増額方式

最初は低く設定し、5〜10年ごとに段階的に値上げしていく方式です。新築マンションの約8割がこの方式を採用しています。購入時は安く見えますが、将来の負担増を見越して家計を組む必要があります。

均等積立方式

最初から適正額を徴収する方式で、国土交通省が推奨しているのはこちらです。初期の負担は大きいものの、将来の値上げリスクが小さく、家計の見通しを立てやすいというメリットがあります。

管理費が高くなりやすいマンションの特徴

• 戸数が少ない（1戸あたりの負担が大きくなる）
• タワーマンションや大規模な共用施設がある
• 機械式駐車場がある（維持費が1台あたり年間10〜15万円かかる）
• 24時間有人管理やコンシェルジュサービスがある
• 温泉・プール・ジムなどの設備がある

豪華な共用施設は最初はうれしいけれど、維持費として毎月かかり続けるのが悩みどころですよね。「使わないのに毎月お金だけ払っている」とならないよう、本当に必要な設備か考えてみてください。

購入前に必ず確認したい5つのポイント

① 長期修繕計画を見せてもらう

30年分の修繕計画があるか、計画どおりに積立金が貯まっているかをチェックします。

② 修繕積立金の残高を確認する

「計画はあるけどお金が足りない」というマンションは要注意。一時金の徴収や大幅な値上げの可能性があります。

③ 過去の大規模修繕の実績

築12〜15年で1回目の大規模修繕が実施されているかを確認しましょう。実施されていない場合、管理組合が機能していない可能性もあります。

④ 管理組合の議事録

値上げの議論がされているか、滞納の状況はどうかなど、議事録から読み取れる情報はとても多いです。

⑤ 管理費・修繕積立金の滞納率

滞納率が高いマンションは、管理組合の運営に問題を抱えていることが多いです。全国平均の滞納率は約3〜4%が目安。これを大きく超えるなら慎重に検討しましょう。

管理費を下げる方法はある？

管理費の見直しは、管理組合を通じて行います。一人ではできませんが、総会で提案することは可能です。

• 管理会社を変更する（複数社で相見積もりを取る）
• 使われていない共用サービスを廃止する
• 電力の一括受電サービスに切り替える
• 清掃の頻度を見直す

管理費だけで年間20〜30万円。住居費の最適化は家計改善の第一歩です。賃貸vs持ち家シミュレーター で総コストを比較したり、住宅ローンシミュレーター でローン＋管理費の合計を試算してみてください。

まとめ

マンション購入は「ローン返済額＋管理費＋修繕積立金」のトータルで考えることが大切です。特に修繕積立金の将来の値上げは見落とされがち。購入前に長期修繕計画と積立金残高を必ず確認しましょう。住まいのお金については 住まいのお金カテゴリ や ガイド一覧 も参考にしてくださいね。