退去費用、高額請求されてませんか？
前の賃貸を退去するとき、退去費用として18万円請求されたんですよ。6年住んだ2LDKで、子どもが壁に少し落書きした以外は普通に使ってたのに。「えっ、そんなにかかるの？」ってショックでした。
でも、国土交通省のガイドラインを調べてみたら、払わなくていいものがかなり含まれてたんですよね。結局、交渉して6万円まで下がりました。12万円の節約です。退去費用って、知識がないと言い値で払わされる世界なので、この記事でしっかり予習しておいてください。
原状回復の基本ルール
まず大前提として、「原状回復＝入居時の状態に戻すこと」ではありません。これ、めちゃくちゃ大事です。
国交省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」によると、原状回復とは「借主の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」です。
大家さん（貸主）負担になるもの
| 項目 | 理由 | 具体例 |
|---|---|---|
| 経年劣化 | 時間の経過による自然な劣化 | 壁紙の日焼け・黄ばみ、フローリングの色あせ |
| 通常損耗 | 普通に生活していれば起きる傷み | 家具の設置跡、画鋲の穴、冷蔵庫裏の黒ずみ |
| 次の入居者のための工事 | 借主に負担させるべきでない | ハウスクリーニング（特約がない場合）、鍵交換 |
借主負担になるもの
| 項目 | 理由 | 具体例 |
|---|---|---|
| 故意・過失による損傷 | 借主の責任 | 子どもの落書き、ペットの引っかき傷、タバコのヤニ |
| 善管注意義務違反 | 適切な管理を怠った | カビの放置、水漏れの放置による腐食 |
| 通常を超える使用 | 一般的な使い方を超えている | 釘やネジの大きな穴、ドアの破損 |
ポイントは、6年以上住んでいれば壁紙の残存価値はほぼゼロということ。壁紙の耐用年数は6年なので、6年住んだ後に壁紙の張り替え費用を全額請求されたら、それは不当請求の可能性が高いです。
耐用年数と費用負担の考え方
退去費用の計算では「耐用年数」がすごく重要です。
| 設備・内装 | 耐用年数 | 6年住んだ場合の借主負担割合 |
|---|---|---|
| 壁紙（クロス） | 6年 | ほぼ0%（残存価値1円） |
| カーペット | 6年 | ほぼ0% |
| 畳表 | 消耗品 | 経過年数に応じて減額 |
| フローリング | 建物の耐用年数に準ずる | 部分補修は可能、全面張り替えは大家負担が多い |
| クッションフロア | 6年 | ほぼ0% |
| 襖・障子 | 消耗品 | 破損した場合は借主負担 |
| エアコン（設備） | 6年 | 6年超は大家負担が原則 |
つまり、6年以上住んでいれば壁紙やカーペットの原状回復費用はほぼゼロになるのが正しい計算なんです。知ってると知らないとで、数万円〜十数万円変わりますよ。
ハウスクリーニング代の相場
退去時のハウスクリーニング代は、特約で借主負担になっていることが多いです。でも、相場を知っておくと「高すぎない？」って気づけます。
| 間取り | 相場 | 高すぎの目安 |
|---|---|---|
| 1R・1K | 2〜3万円 | 4万円超 |
| 1LDK〜2DK | 3〜5万円 | 6万円超 |
| 2LDK〜3DK | 4〜7万円 | 8万円超 |
| 3LDK〜4DK | 6〜9万円 | 10万円超 |
うちの場合、2LDKでクリーニング代5万円は相場内だったのでそこは受け入れました。でも壁紙の全面張り替え費用8万円は交渉で撤回してもらいました。
退去費用を安くする交渉テクニック
退去前にやること
- 入居時の写真を探す — 元からあった傷の証拠になる
- 自分でできる掃除は徹底的にやる — 特に水回り・換気扇・ベランダ
- 壁の画鋲穴は爪楊枝＋木工用ボンドで埋める — 簡単にDIY補修できる
- 退去立ち会い前にガイドラインを読む — 知識武装が最大の武器
退去立ち会い時のポイント
- その場でサインしない — 「見積もりを書面でください。確認してから返答します」と言う
- 写真を撮りまくる — 立ち会い時の状態を記録する
- 「ガイドラインに基づいて計算してください」と伝える — これだけで態度が変わることが多い
- 経年劣化分は負担しない意思を明確に
見積もり受領後の交渉
- 見積もり項目を一つずつ「通常損耗か借主責任か」チェック
- 耐用年数を超えた設備の交換費用は「大家さん負担では？」と指摘
- 相場より高い項目は「相場を調べたら◯万円なんですが」と伝える
- 納得できなければ消費生活センター（188）に相談
自分でできる退去前のDIY補修
| 損傷 | 補修方法 | 費用 |
|---|---|---|
| 壁の小さな穴（画鋲・ピン） | 穴埋めパテ（100均） | 110円 |
| 壁紙の端の剥がれ | 壁紙用のり（ホームセンター） | 300〜500円 |
| フローリングの小傷 | 傷隠しクレヨン | 300〜800円 |
| 水回りのカルキ汚れ | クエン酸スプレー | 110円 |
| 換気扇の油汚れ | セスキ炭酸ソーダ＋つけ置き | 110円 |
全部やっても1,000円ちょっと。これだけで退去費用が数千円〜数万円変わる可能性があるので、絶対にやった方がいいです。
わが家の交渉結果
| 請求項目 | 当初請求額 | 交渉後 | 理由 |
|---|---|---|---|
| 壁紙張り替え（全室） | 8万円 | 0円 | 6年超で残存価値ほぼゼロ |
| 子どもの落書き補修（1箇所） | — | 1万円 | 故意による損傷、借主負担を受け入れ |
| ハウスクリーニング | 5万円 | 5万円 | 特約あり、相場内なので受け入れ |
| 鍵交換 | 2万円 | 0円 | 次の入居者のための費用は大家負担 |
| エアコン清掃 | 1.5万円 | 0円 | 通常損耗、設備の耐用年数超過 |
| 畳表替え | 1.5万円 | 0円 | 通常損耗の範囲 |
| 合計 | 18万円 | 6万円 | 12万円の節約 |
退去費用の計算に役立つツール
退去費用の見積もりをもらったら、まずは冷静に家計への影響を確認しましょう。家計診断ツールで今の貯蓄状況を確認してから対応を考えると、焦って不当な金額を払うのを防げます。
次の引越し先の初期費用も含めてトータルの出費を把握したいなら、引越し費用シミュレーターも合わせて活用してみてくださいね。
まとめ — 知識が最大の武器
退去費用のトラブルは、知識の差が金額の差になる典型的なケースです。国交省のガイドライン、耐用年数の概念、相場感、この3つを押さえておくだけで、不当な請求をかなり防げます。「もめたくないから言い値で払う」気持ちもわかるんですけど、そのお金があれば子どもの教育費や家族の旅行に使えますからね。正当な主張は気まずくないですよ。